半月談?dòng)浾?nbsp;宋榮俊

近年來(lái)，我國(guó)租房群體規(guī)模不斷擴(kuò)大?！?025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，我國(guó)住房租賃人口近2.6億，四大一線城市中有接近4000萬(wàn)人租房生活。住房租賃市場(chǎng)需求日漸增加的同時(shí)，交易行為不規(guī)范、資金難以保障等市場(chǎng)亂象也頻繁出現(xiàn)。

近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布《住房租賃條例》。作為我國(guó)第一部專門(mén)規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，該條例將于9月15日正式施行。值得注意的是，《住房租賃條例》第五條提到“推動(dòng)租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，明確以推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”作為完善住房體系的重要舉措，為實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化、構(gòu)建生育友好型社會(huì)按下加速鍵。

從政策引導(dǎo)到立法規(guī)定

1998年，住房制度改革全面推開(kāi)，福利分房制度走進(jìn)歷史，住房供給走向市場(chǎng)化。但長(zhǎng)期以來(lái)，政策重心體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)上，租賃法規(guī)、權(quán)益保障等未同步完善。住宅與戶籍制度深度綁定、與公共服務(wù)深度綁定，居民購(gòu)買(mǎi)房屋，不僅是為了滿足自身居住需求，也是為了跨過(guò)獲取某些公共資源的準(zhǔn)入門(mén)檻。

從公共服務(wù)供給方的角度看，一方面，傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“有恒產(chǎn)者有恒心”，“居有定所”更符合管理需求；另一方面，售賣(mài)房屋與出租房屋相比，資金流轉(zhuǎn)更快。在房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張階段，房地產(chǎn)商拿地賣(mài)房獲得利潤(rùn)（甚至以期房預(yù)售的形式快速回籠資金），地方政府則出讓土地使用權(quán)獲得財(cái)政收入，以滿足快速城市化所需要的公共服務(wù)供給。部分地方政府甚至長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政以支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，“租購(gòu)并舉”的意愿相對(duì)不足。

租房市場(chǎng)發(fā)展滯后成為我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)中的一大短板。為解決這一堵點(diǎn)，2016年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，其中明確提出“建立購(gòu)房與租房并舉、市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的住房制度”。

推動(dòng)購(gòu)房市場(chǎng)和租房市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，讓居民可以根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)能力，自由選擇購(gòu)房或租房作為居住方式，有利于建立更加健康、可持續(xù)的住房體系。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是落實(shí)租購(gòu)并舉制度的具體體現(xiàn)。嚴(yán)格來(lái)講，所有權(quán)和租賃權(quán)是不同的民事權(quán)利，不能混為一談，此處所提及的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，指的是購(gòu)房者和租房者在獲取公共服務(wù)方面有著同等地位。

2017年，廣州市率先提出“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,明確規(guī)定符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，標(biāo)志著“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的內(nèi)涵進(jìn)入中央層面的政策表述體系中。此次《住房租賃條例》的出臺(tái)，意味著我國(guó)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”從單純的政策導(dǎo)向，正式邁入法治化的嶄新階段。

構(gòu)建生育友好型社會(huì)

經(jīng)濟(jì)壓力影響著青年群體的婚育意愿。中國(guó)科學(xué)院心理研究所發(fā)布的《2023-2024年普通成年人與大學(xué)生婚育觀調(diào)查報(bào)告》顯示，不愿結(jié)婚的普通成年人中，67.7%的人工資在5000元以內(nèi)。

經(jīng)濟(jì)壓力衍生出來(lái)的住房壓力，加劇婚育難度。中國(guó)青年報(bào)社社會(huì)調(diào)查中心2023年發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在1512名35歲以下的受訪青年中，明確表示結(jié)婚時(shí)要有自己住房的達(dá)67.1%。在住房租賃市場(chǎng)不夠完善的前提下，擁有自己的住宅仍然是多數(shù)青年默認(rèn)的婚姻必要條件。

一方面是對(duì)于穩(wěn)定住所的追求、對(duì)于子女教育等公共資源的預(yù)期性需求，另一方面是與收入不相匹配的房?jī)r(jià)水平，多種因素相加，讓不少青年“望房興嘆”，在婚育道路上止步不前。

此次《住房租賃條例》對(duì)規(guī)范基本居住環(huán)境、保障租房資金安全、提供糾紛解決渠道等方面作出規(guī)定，完善住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)，該條例大力推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

去年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布文件，將“因地制宜逐步使租購(gòu)住房群體享有同等公共服務(wù)權(quán)利”作為加快完善生育支持政策體系、建設(shè)生育友好型社會(huì)的舉措之一。目前，已有多地出臺(tái)相關(guān)舉措推進(jìn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，如北京市政府就于2025年7月31日明確提出，要保障符合條件的公共租賃住房群體與購(gòu)房群體在義務(wù)教育階段享有同等入學(xué)權(quán)利。

維護(hù)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系

貝殼研究院2021年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住房租賃周期較短，租客在一間住房?jī)?nèi)平均租住時(shí)間長(zhǎng)度僅有8個(gè)月左右。頻繁變更的租賃關(guān)系，提高了承租雙方的租賃成本、生活成本，也不利于相關(guān)部門(mén)維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。

民法典站在維護(hù)承租人權(quán)益立場(chǎng)，規(guī)定了房屋承租人在租賃期限屆滿后享有優(yōu)先承租權(quán)，實(shí)質(zhì)上起到促進(jìn)承租雙方延長(zhǎng)履約的作用。此次《住房租賃條例》更是釋放出維護(hù)長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃關(guān)系的鮮明信號(hào)。該條例第十三條規(guī)定：住房租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。

該條款把“連續(xù)履約”與“政策紅利”直接掛鉤，一方面為出租人提供優(yōu)惠，鼓勵(lì)其從“賺快錢(qián)”轉(zhuǎn)向“做回頭生意”，另一方面為實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”設(shè)置一定門(mén)檻，形成對(duì)長(zhǎng)期租賃行為的制度激勵(lì)，實(shí)現(xiàn)承租雙方“雙向奔赴”。

為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”設(shè)立前提條件，也有利于緩解優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源相對(duì)稀缺問(wèn)題，體現(xiàn)出政策制定者兼顧理想與現(xiàn)實(shí)的雙重考量。在實(shí)踐中，已有部分省份將連續(xù)租房和子女教育掛鉤，如北京市西城區(qū)規(guī)定，非本市戶籍無(wú)房家庭兒童入學(xué)的，需符合在西城區(qū)租房并居住一年以上等規(guī)定。

當(dāng)租房生活也能獲得穩(wěn)定、體面、可預(yù)期的公共服務(wù)，住房也將進(jìn)一步回歸居住屬性。想實(shí)現(xiàn)真正同權(quán)，還需要相關(guān)部門(mén)在土地、財(cái)政、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域持續(xù)投入。只有當(dāng)租客敢維權(quán)、房東愿長(zhǎng)租、企業(yè)能盈利、政府可承受，租與購(gòu)才能真正同權(quán)。